Articles

When my father retired from his position at the Department of Veterans Affairs after 31 years of service, I watched […]

My neighbor David knocked on my door last week, holding a stack of loan estimates that looked like they’d been

I nearly fell out of my chair last week when I pulled up the amortization schedule for my mortgage. After making payments for three years on our home, I had convinced myself we’d built up a decent chunk of equity by now. Boy, was I wrong. Looking at the actual numbers, I realized we’d barely made a dent in the principal. Most of our payments had gone straight to interest—like throwing money into a financial black hole. And it turns out, I’m not alone in this rude awakening. It’s April 2025, and mortgage realities have changed dramatically since those golden days of sub-3% rates. With the average 30-year fixed mortgage now hovering around 7.2% (as of this week’s Freddie Mac report), understanding exactly how your payments chip away at your loan—or don’t—has never been more important. The way your mortgage amortizes affects everything from your net worth to your ability to refinance to your overall financial flexibility for literally decades to come. I think… well, I’m pretty convinced that most homeowners have only the vaguest understanding of amortization, and honestly, that’s not entirely their fault. Mortgage lenders don’t exactly go out of their way to help you visualize where your money’s actually going each month. And those amortization tables they provide? They’re about as user-friendly as tax code. But seeing—truly seeing—how your equity builds over time can completely transform how you think about your mortgage, your payment strategies, and maybe even which mortgage term makes sense for you in this higher-rate environment. So in this article, I want to walk you through what mortgage amortization actually looks like in visual terms. We’ll explore why the traditional amortization schedule feels so frustrating in the early years, examine how today’s higher rates change the equity-building equation, look at some creative strategies to accelerate your equity growth, and I’ve even created some charts that might totally change how you think about your mortgage. Whether you’re a current homeowner or just starting to consider buying in this challenging market, understanding the visual reality of amortization might be the most important financial concept you’ll learn this year. The Shocking Truth About Early-Year Mortgage Payments Let’s start with the most eye-opening reality of mortgage amortization: in the early years of a typical 30-year mortgage, you’re barely building equity at all. Take a $400,000 mortgage at today’s average rate of 7.2%. Your monthly principal and interest payment would be around $2,721. But in your very first payment, only $321 goes toward principal. The remaining $2,400 is pure interest. Think about that for a second. Nearly 90% of your first payment simply disappears into the interest void. After a full year of payments (that’s $32,652 out of your pocket), you’ll have reduced your principal by just $4,153. That’s only about 1% of your loan amount—hardly the wealth-building powerhouse that real estate is often portrayed to be. And this front-loaded interest reality gets even more dramatic in 2025’s higher interest rate environment. Let me show you how drastically things have changed since those low-rate days: For that same $400,000 loan: That’s nearly a 50% reduction in equity building! And yet your payment is substantially higher today ($2,721 vs. $1,686). Talk about adding insult to injury. I remember showing these numbers to my neighbor who’s considering buying her first home this summer. Her response? “Wait, so I’ll pay over $32,000 in the first year and only own $4,000 more of my house? That can’t be right.” But it is right, and this reality is why visualizing your amortization schedule is so critical in today’s market. What Amortization Actually Looks Like When Visualized Mortgage lenders typically provide amortization schedules as mind-numbing tables with hundreds of rows of numbers. Not exactly conducive to understanding what’s really happening with your money. But when you convert those tables into visuals, the truth becomes immediately clear. I’ve created some charts to show what’s actually happening over time. First, let’s look at how each payment is split between principal and interest during the first 10 years of a 30-year, $400,000 mortgage at 7.2%: Year 1: 13% principal / 87% interest Year 2: 14% principal / 86% interest Year 3: 15% principal / 85% interest

Last summer, I sat across from my Uncle Dave at our annual family barbecue as he wrestled with the retirement

Last summer, my cousin Jake found himself in a financial bind. After a medical emergency and six months of unemployment,

Last Thanksgiving, my uncle Tom—a retired Army Command Sergeant Major—found himself cornered by my cousin’s new boyfriend, who asked what

When my client Jessica first came to me, she was frustrated by complicated exercise regimens and crash diets that left