Finance

I was sitting with my cousin last weekend—the one who’s been renting for nearly a decade—when she suddenly asked, “Do you think I can actually afford to buy something now?” I started to give her my standard “28% rule” advice when I realized how outdated that thinking has become. With mortgage rates hovering around 7.5% in April 2025 and home prices still stubbornly high in most markets, the old affordability rules need a serious reality check. The mortgage landscape has transformed dramatically over the past few years. Remember when people were locking in 30-year fixed rates below 3% back in 2021? Those days feel like ancient history now. In today’s market, figuring out how much house you can truly afford requires a much more nuanced approach than just plugging numbers into a basic calculator—especially when the wrong decision could leave you house-rich but lifestyle-poor for decades. I think… well, I’m fairly certain that most homebuyers in 2025 are seriously miscalculating what they can afford, and it’s not entirely their fault. Lenders are still using outdated affordability metrics, real estate agents are still pushing buyers toward their maximum approval amounts, and most online calculators haven’t adapted to the financial realities of today’s economy. The income ratio method still matters, but it needs to be applied differently in this high-rate environment if you don’t want to end up house poor or with buyer’s remorse. Throughout this article, I’ll walk you through how mortgage affordability calculations have evolved in 2025, why the traditional income ratio methods need updating, and how to apply a more realistic framework to your own situation. We’ll look at some real-world examples that might surprise you, explore how different financial situations change the equation, and I’ll share some alternative approaches I’ve seen work well for buyers in today’s challenging market. My goal isn’t to discourage anyone from buying—it’s to help you find a home you can truly afford, not just on paper but in real life. Traditional Income Ratios vs. 2025 Reality For decades, mortgage lenders have relied on two primary ratios to determine how much house you can afford: The front-end ratio (housing ratio): This states that your monthly housing costs (mortgage principal, interest, taxes, insurance) shouldn’t exceed 28% of your gross monthly income. The back-end ratio (debt-to-income or DTI): This says your total debt payments, including your mortgage and all other debts, shouldn’t exceed 36% of your gross monthly income. Those numbers might sound familiar if you’ve researched mortgages before. But here’s the thing—they were developed during an era of much different interest rates, housing costs, and consumer debt loads. In 2025, these traditional ratios have been stretched considerably. Most conventional loans now allow back-end DTI ratios up to 43%, and some loan programs push this to 50% or even higher. FHA loans routinely approve borrowers with DTIs approaching 57% in some cases. But just because you can get approved with these higher ratios doesn’t mean you should. I remember speaking with a loan officer last month who told me something that stuck with me: “We’re legally required to verify they can afford the payment. We’re not required to verify they can afford their life after making that payment.” That’s a critical distinction that many homebuyers miss. The Real Cost of High DTI Ratios in Today’s Market Let’s put some real numbers behind this. Consider a household with a combined gross income of $120,000 per year, or $10,000 monthly. Using the traditional 28% front-end ratio, they “should” be able to afford a monthly housing payment of $2,800. With today’s average 30-year fixed rate of 7.5%, property tax rate of 1.1%, and homeowners insurance around 0.5% of home value annually, what does that payment actually buy? After crunching the numbers, that $2,800 monthly payment would support a loan of roughly $340,000. Add a 10% down payment, and they could purchase a $377,000 home. But that’s making a critical assumption: that the 28% rule still makes sense in 2025’s economy. It doesn’t. And here’s why. […]

Last winter, my uncle retired after 33 years of federal service. While the family celebrated his career at a small

My neighbor Frank invited me over for coffee to help him make sense of his upcoming CPP pension. A meticulous

Last year, my cousin called me in tears. She’d finally tallied up her credit card statements and the number—$23,467 across

Last summer, my cousin Jake found himself in a financial bind. After a medical emergency and six months of unemployment,

Last summer, I sat across from my Uncle Dave at our annual family barbecue as he wrestled with the retirement

My neighbor David knocked on my door last week, holding a stack of loan estimates that looked like they’d been

I nearly fell out of my chair last week when I pulled up the amortization schedule for my mortgage. After making payments for three years on our home, I had convinced myself we’d built up a decent chunk of equity by now. Boy, was I wrong. Looking at the actual numbers, I realized we’d barely made a dent in the principal. Most of our payments had gone straight to interest—like throwing money into a financial black hole. And it turns out, I’m not alone in this rude awakening. It’s April 2025, and mortgage realities have changed dramatically since those golden days of sub-3% rates. With the average 30-year fixed mortgage now hovering around 7.2% (as of this week’s Freddie Mac report), understanding exactly how your payments chip away at your loan—or don’t—has never been more important. The way your mortgage amortizes affects everything from your net worth to your ability to refinance to your overall financial flexibility for literally decades to come. I think… well, I’m pretty convinced that most homeowners have only the vaguest understanding of amortization, and honestly, that’s not entirely their fault. Mortgage lenders don’t exactly go out of their way to help you visualize where your money’s actually going each month. And those amortization tables they provide? They’re about as user-friendly as tax code. But seeing—truly seeing—how your equity builds over time can completely transform how you think about your mortgage, your payment strategies, and maybe even which mortgage term makes sense for you in this higher-rate environment. So in this article, I want to walk you through what mortgage amortization actually looks like in visual terms. We’ll explore why the traditional amortization schedule feels so frustrating in the early years, examine how today’s higher rates change the equity-building equation, look at some creative strategies to accelerate your equity growth, and I’ve even created some charts that might totally change how you think about your mortgage. Whether you’re a current homeowner or just starting to consider buying in this challenging market, understanding the visual reality of amortization might be the most important financial concept you’ll learn this year. The Shocking Truth About Early-Year Mortgage Payments Let’s start with the most eye-opening reality of mortgage amortization: in the early years of a typical 30-year mortgage, you’re barely building equity at all. Take a $400,000 mortgage at today’s average rate of 7.2%. Your monthly principal and interest payment would be around $2,721. But in your very first payment, only $321 goes toward principal. The remaining $2,400 is pure interest. Think about that for a second. Nearly 90% of your first payment simply disappears into the interest void. After a full year of payments (that’s $32,652 out of your pocket), you’ll have reduced your principal by just $4,153. That’s only about 1% of your loan amount—hardly the wealth-building powerhouse that real estate is often portrayed to be. And this front-loaded interest reality gets even more dramatic in 2025’s higher interest rate environment. Let me show you how drastically things have changed since those low-rate days: For that same $400,000 loan: That’s nearly a 50% reduction in equity building! And yet your payment is substantially higher today ($2,721 vs. $1,686). Talk about adding insult to injury. I remember showing these numbers to my neighbor who’s considering buying her first home this summer. Her response? “Wait, so I’ll pay over $32,000 in the first year and only own $4,000 more of my house? That can’t be right.” But it is right, and this reality is why visualizing your amortization schedule is so critical in today’s market. What Amortization Actually Looks Like When Visualized Mortgage lenders typically provide amortization schedules as mind-numbing tables with hundreds of rows of numbers. Not exactly conducive to understanding what’s really happening with your money. But when you convert those tables into visuals, the truth becomes immediately clear. I’ve created some charts to show what’s actually happening over time. First, let’s look at how each payment is split between principal and interest during the first 10 years of a 30-year, $400,000 mortgage at 7.2%: Year 1: 13% principal / 87% interest Year 2: 14% principal / 86% interest Year 3: 15% principal / 85% interest

When my client Jessica first came to me, she was frustrated by complicated exercise regimens and crash diets that left

Last Thanksgiving, my uncle Tom—a retired Army Command Sergeant Major—found himself cornered by my cousin’s new boyfriend, who asked what